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北京山合水易機構(gòu) 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院 院長
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家
項目類型:旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生
項目位置:內(nèi)蒙古·包頭
項目規(guī)模:1500畝
一、項目剖析
(一)區(qū)位
項目地位于包頭市九原區(qū)阿嘎如泰蘇木,地處城市西北門戶,是連接華北、西北癿重要節(jié)點之一,同時距離呼呾浩特呾鄂爾夗斯也都在2小時范圍內(nèi)。
區(qū)位分析圖
(二)交通
項目交通便利,周邊有便捷的京包、包蘭等鐵路交通,京藏高速、110國道等公路交通,包頭二里半機場、鄂爾多斯機場、臨河機場等航空交通。距離包頭市城區(qū)僅20公里。
從大的交通環(huán)境來看,本項目地南側(cè)緊鄰北京至拉薩的G6高速公路,地處進入西部和入藏的交通大動脈上,且從北京出發(fā)自駕車正好一天(8小時)可到達本項目地。因此本項目地可考慮作為進疆入藏自駕游的中轉(zhuǎn)站。
交通分析圖
(三)周邊景區(qū)景點分析
本項目地周邊二百公里內(nèi)有十處大型景點,將來可不本項目進行資源共享,優(yōu)勢互補。
本項目地周邊一百公里內(nèi)有3處大型景區(qū)未來可進行聯(lián)動發(fā)展:全國八大淡水湖之一的烏梁素海;緊鄰黃河,以濕地、候鳥為特色的昭君島;梅力更召是我國現(xiàn)存唯一的用蒙語念經(jīng)的藏漢式相結(jié)合的古寺廟。而梅力更風景區(qū)內(nèi)是以高山、瀑布為主要特色的自然奇觀。
(四)現(xiàn)狀與資源分析
場地現(xiàn)狀用地中大部分為林地和牧場,牧民宅基地主要建在現(xiàn)狀公路以北的坡地和山坳處,場地東北角是“蝴蝶山莊”未建設(shè)完成的別墅區(qū),狀況較好,將來可改造利用。另外現(xiàn)狀商業(yè)有幾處農(nóng)家樂,經(jīng)營較好,可作為繼續(xù)保留業(yè)態(tài)。
現(xiàn)狀分析
場地內(nèi)有一條約14米寬公路,道路現(xiàn)狀良好,稍作改造可后期利用。其他均是不能直接利用的土路和碎石路,場地南側(cè)京藏高速下穿有3處可利用入口。
現(xiàn)狀道路交通分析
(五)建設(shè)背景分析
a) 政策背景:
國家層面:經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期,由依靠重工業(yè)、煤礦業(yè)、污染換產(chǎn)值到加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè),加強生態(tài)環(huán)境保護,開展以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和生活方式、節(jié)約資源和保護環(huán)境、建設(shè)低碳和綠色經(jīng)濟體系為模式的新型產(chǎn)業(yè)。加快農(nóng)業(yè)建設(shè)、大力發(fā)展國家農(nóng)業(yè)公園,促進旅游和農(nóng)業(yè)文化有機融合,著力擴大旅游消費,著力提升服務質(zhì)量;大力發(fā)展、完善養(yǎng)老事業(yè)建設(shè)。
內(nèi)蒙古層面:“8337”發(fā)展思路提出把內(nèi)蒙古建成保障首都、服務華北、面向全國的體現(xiàn)草原文化、獨具北疆特色的旅游觀光、休閑度假基地。呼包鄂城市集群將逐漸形成。
b) 相關(guān)規(guī)劃
《包頭市城市總體規(guī)劃》:包頭市是我國重要的工業(yè)基地,京津呼包銀經(jīng)濟帶重要的中心城市,內(nèi)蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟中心。城市布局進一步優(yōu)化。規(guī)劃強化了“一市兩城、多組團、多中心”的城市布局,突出山、城、河、綠的城市格局特色。
《包頭市旅游總體規(guī)劃》:中心組團式發(fā)展結(jié)構(gòu),以城市為中心,以旅游線為軸,帶動周圍一些小城鎮(zhèn),進而帶動農(nóng)村牧區(qū),建成并實施旅游網(wǎng)絡式開發(fā)格局。使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)。
《包頭市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)十二五規(guī)劃》:建立健全以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的社會養(yǎng)老服務體系。
《包頭市九原區(qū)總體規(guī)劃》阿嘎如泰蘇木和哈業(yè)胡同鎮(zhèn)等沿山地區(qū),著力發(fā)展綠色養(yǎng)殖、食品加工城郊休閑,促進一二三產(chǎn)業(yè)融合互動。
《阿嘎如泰蘇木總體規(guī)劃》確立了蘇木旅游產(chǎn)業(yè)在包頭市的龍頭地位。
(六)SWOT綜合分析
三、定位體系
(一)總體定位
集休閑、生態(tài)、度假、養(yǎng)老為一體的綜合性旅游風情小鎮(zhèn),打造一個新型的,集智慧農(nóng)業(yè)、智慧旅游、智慧養(yǎng)老于一體的示范城鎮(zhèn)。
(二)目標定位
國家層面 —— 國家農(nóng)業(yè)公園、 4A景區(qū)
自治區(qū)層面 ——養(yǎng)老示范基地、精品旅游目的地示范區(qū)
包頭層面 ——新型城鎮(zhèn)化試點鎮(zhèn)
(三)形象定位
青山綠岸白云邊
銀星綴灑“杭蓋”地
(四)宣傳口號
青山腳下的休閑勝地
柏樹溝旁的銀色家園
(五)市場定位
一級市場:以包頭及周邊區(qū)域的276.6萬人口作為一級目標群體,滿足農(nóng)業(yè)觀光,旅游休閑和養(yǎng)老養(yǎng)生的全部需求。
二級市場:以“呼包鄂”城市集群的765萬人口作為二級目標客群,滿足農(nóng)業(yè)觀光,旅游休閑和部分養(yǎng)老養(yǎng)生的生活需求。
三級市場:以內(nèi)蒙古周邊特別是“京津冀”城市集群的10771萬人口作為三級目標客群,主要以旅游休閑,戶外運動作為這部分人群的目的地。
四、規(guī)劃設(shè)計
(一)規(guī)劃總平面
總平面規(guī)劃圖
(二)功能分區(qū)空間布局
功能分區(qū)布局圖
(三)總體鳥瞰圖
整體鳥瞰圖
(四)道路交通規(guī)劃
道路交通規(guī)劃圖
(五)游線系統(tǒng)規(guī)劃
自行車騎行路線
國際露營體驗游線規(guī)劃圖
時尚度假體驗游線規(guī)劃圖
農(nóng)業(yè)休閑體驗游線規(guī)劃圖
溫泉滑雪體驗游線規(guī)劃圖
五、重點項目設(shè)計一覽
產(chǎn)品布局圖
(一)養(yǎng)老養(yǎng)生生活區(qū)
結(jié)合已經(jīng)建成的牧民新村等居住類社區(qū),選取大青山腳下一片舒緩的地勢并依托本區(qū)域其它兩大板塊(農(nóng)業(yè)休閑和旅游度假)的功能,打造一處全齡化的養(yǎng)老養(yǎng)生生活區(qū)。生活區(qū)分為山地別墅養(yǎng)老區(qū)、情景洋房養(yǎng)老區(qū)、親子居家養(yǎng)老區(qū)和多層公寓養(yǎng)老區(qū)。
養(yǎng)老養(yǎng)生生活區(qū)規(guī)劃總平面圖
葡萄莊園安逸養(yǎng)老社區(qū)
柏樹溝鄰里互助養(yǎng)老社區(qū)------ 情景洋房養(yǎng)老區(qū)
夕陽紅公寓養(yǎng)老社區(qū)---- 多層公寓養(yǎng)老區(qū)
已建成區(qū)域改造
社區(qū)主題景觀區(qū)---- 銀杏大道
社區(qū)主題景觀區(qū)---- 楓葉苑
社區(qū)主題景觀區(qū)---- 松柏林
三個養(yǎng)老社區(qū)之間及與現(xiàn)狀已建的別墅區(qū)之間運用大面積的綠化作為分隔,形成社區(qū)之間的綠化景觀帶。在綠化景觀帶中布置小型社區(qū)農(nóng)田,形成社區(qū)獨享的私屬農(nóng)耕領(lǐng)地,滿足居民特別是老年住戶私屬認養(yǎng)的需求。
社區(qū)農(nóng)田
服務配套
商業(yè)配套
教育配套
(二)農(nóng)業(yè)公園區(qū)
區(qū)別于當前業(yè)已存在的農(nóng)家樂、果林采摘、蔬菜種植等相對單一、傳統(tǒng)的休閑農(nóng)業(yè)體驗形式,通過廣闊集約的農(nóng)業(yè)土地和創(chuàng)新發(fā)展的設(shè)計理念以農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)科技為核心,融入風景園林的設(shè)計要素,打造集觀賞、體驗、度假、游憩、學習為一體的、規(guī)模化、現(xiàn)代化的高端農(nóng)業(yè)旅游綜合體。
農(nóng)業(yè)公園區(qū)規(guī)劃總平面圖
(三)活力旅游度假區(qū)
位于用地西側(cè),作為農(nóng)業(yè)公園與高端度假區(qū)和養(yǎng)老社區(qū)的銜接與過度。在農(nóng)業(yè)觀光與高端旅游度假合養(yǎng)老社區(qū)之間的開闊平坦區(qū)域,設(shè)置以面向中端大眾為主流的旅游度假項目。項目的設(shè)置具有鮮明的主題特色:溫泉主題和自駕主題。
活力旅游度假區(qū)規(guī)劃總平面圖
方案充分利用當?shù)氐牡責豳Y源打造以溫泉為核心的活力旅游度假區(qū)。在此區(qū)域的核心部分設(shè)置具有養(yǎng)生功能的溫泉假日酒店。酒店結(jié)合中國北方溫泉泡湯和水上娛樂的特色設(shè)置豐富的室內(nèi)、外湯池和水體活動設(shè)施,成為面向包頭、輻射周邊滿足主流階層吃、住、玩于一體的溫泉水療度假區(qū)。
部分項目意向效果圖
(四)時尚旅游度假區(qū)
位于用地西北區(qū)域、大青山腳下地勢變化較為豐富的地帶。根據(jù)不同的山勢地形,以滑雪、高爾夫練習場、MINI高爾夫球場、酒莊城堡和戶外拓展等高端的娛樂項目為核心,打造一片引領(lǐng)時尚、健康、優(yōu)雅的戶外運動為目的的旅游集散地。
時尚旅游度假區(qū)規(guī)劃總平面圖
六、分期建設(shè)規(guī)劃
分期建設(shè)規(guī)劃圖
七、項目總結(jié)
本項目有效地利用了當?shù)氐淖匀毁Y源和現(xiàn)狀條件,結(jié)合國家層面的政策環(huán)境與市場需求,打造了一個以養(yǎng)老養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)休閑、時尚運動等于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項目。為目標客戶提供了豐富的服務產(chǎn)品,大大提升了項目地的價值,是北方地區(qū)一個十分典型的綜合型旅游地產(chǎn)開發(fā)項目。
聲明:鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露,在此不做更加詳細的分析。想了解更多案例詳情,請致電山合水易。