國家的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略正在如火如荼的開展，相關(guān)政策也是一波接著一波的出臺，很多傳統(tǒng)地產(chǎn)商已經(jīng)在鄉(xiāng)村提前布局或者正在打著進(jìn)軍鄉(xiāng)村的主意，一番熱火朝天的景象。但即便如此，筆者在和大部分地產(chǎn)商接觸的過程中卻發(fā)現(xiàn)，他們都是雷聲大雨點(diǎn)小，吆喝很賣力，行動(dòng)卻遲緩。筆者認(rèn)為，這主要是因?yàn)檫@些在城市地產(chǎn)中身經(jīng)百戰(zhàn)的巨無霸們，在鄉(xiāng)村遇到了難題——找不到盈利模式，用一句話說就是：不知道怎么玩... ...

我們先來看近期的一則消息：

國家發(fā)展改革委于2019年5月6日(周一)上午10：00，在國家發(fā)展改革委機(jī)關(guān)中配樓三層大會(huì)議室召開專題新聞發(fā)布會(huì)，介紹關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系有關(guān)情況，并回答記者提問。

發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司司長陳亞軍表示，“穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度，加快探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，探索對增量宅基地實(shí)行集約有獎(jiǎng)、對存量宅基地實(shí)行退出有償。”

此后，在回答記者關(guān)于農(nóng)村宅基地相關(guān)問題提問時(shí)，發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司處長劉春雨表示，黨的十八大以來，農(nóng)村土地制度改革取得了不少新的突破，但是距離城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)籌高效、集約利用，距離真正建成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，距離使每一寸土地都能釋放出更多的發(fā)展活力和生產(chǎn)力，距離讓廣大農(nóng)民平等共享城鎮(zhèn)化過程中的土地增值收益還有很長的路要走，因此《意見》提出了農(nóng)村土地制度改革的若干舉措。

劉春雨介紹，第一項(xiàng)舉措為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的制度，第二項(xiàng)舉措為改革完善農(nóng)村承包地制度，第三項(xiàng)舉措為穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。

劉春雨提到，農(nóng)村閑置農(nóng)房放在那里任其破敗是一個(gè)大浪費(fèi)，但是利用起來卻是一筆大資源，可以重點(diǎn)結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游業(yè)，適當(dāng)放活一些。在此過程中，需要注意的是城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制的原則不能突破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。

讀罷此則消息，首先是感到振奮人心，農(nóng)村土地改革正在有條不紊的進(jìn)行，并且還在提速，相信在不久的將來農(nóng)村土地將完成改革，這將為鄉(xiāng)村的發(fā)展鋪平道路，未來鄉(xiāng)村的發(fā)展?jié)摿薮?。但其次，旅游?guī)劃設(shè)計(jì)院也對該文中專家的部分論述有所困惑。筆者在此接連提出以下三個(gè)問題，求解。

1、農(nóng)村大量的閑置資產(chǎn)如何變廢為寶??

答：集中管理，合理利用，三權(quán)分置，等人買單。

2、農(nóng)村閑置資產(chǎn)的最終消費(fèi)者是誰??

答：城鎮(zhèn)人口、城市消費(fèi)人群。

3、農(nóng)村閑置宅基地對于城市消費(fèi)者的最大吸引力是什么?

答：別墅大院和私人會(huì)館。

筆者實(shí)在想不出除了別墅大院和私人會(huì)館以外，還有什么用處。難道是更有文化和鄉(xiāng)村韻味的“鄉(xiāng)村民宿”和“農(nóng)家大院”??

“買賣宅基地的口子不能開”，這一點(diǎn)筆者深表認(rèn)同，因?yàn)檎氐臋?quán)屬不能變，否則將違背法律，引起混亂。但“嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館”這一說法，就存異議。筆者認(rèn)為，既然三權(quán)已分置，如果是通過合法合規(guī)的途徑取得的宅基地使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，就應(yīng)該可以建設(shè)合法合規(guī)的別墅大院和私人會(huì)所。“嚴(yán)格禁止”難道是因?yàn)閯e墅大院和私人會(huì)所聽起來過于高端，眼紅了農(nóng)民，洋溢了奢華，怕引起民憤嗎??

我們見過很多地方的鄉(xiāng)村開發(fā)早就打著“鄉(xiāng)村民宿”、“農(nóng)家大院”和“田園康養(yǎng)居所”等旗號大興土木，為什么給別墅大院和私人會(huì)所扣一個(gè)體面一點(diǎn)的名字——“民宿”就可以視而不見??總不會(huì)是因?yàn)槠淇雌饋砀形幕?。要知道有些民宿的奢華程度、消費(fèi)價(jià)格可是要比別墅大院和私人會(huì)所高級很多。另外，在日本、臺灣、東南亞等地區(qū)又有哪一家的“民宿”不是“私人別墅”?

鄉(xiāng)村振興規(guī)劃認(rèn)為，國家相關(guān)部門的出發(fā)點(diǎn)一向是好的，充分理解“嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)所”是為了確保鄉(xiāng)村開發(fā)的合理性。是擔(dān)心原先“特色小鎮(zhèn)”的地產(chǎn)化在鄉(xiāng)村重演，是擔(dān)心農(nóng)村一旦搞起房地產(chǎn)來不可控。確實(shí)，現(xiàn)在也不乏打著鄉(xiāng)村振興的名義在鄉(xiāng)村大興土木、大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)的案例，這些案例是實(shí)實(shí)在在的破壞鄉(xiāng)村肌理、破壞家園、破壞環(huán)境。并且大部分這類項(xiàng)目都將農(nóng)民排除在受益者行列之外，農(nóng)民最終是既失去了家園，又失去了未來。我們對這類項(xiàng)目的開發(fā)肯定是堅(jiān)決反對的。

可是政策制度就是法律，法律不能模擬兩可并引起歧義。三權(quán)既然分置，它就是合法合規(guī)的權(quán)益。通過合法手續(xù)獲得的房屋改造和使用權(quán)，就可以合法使用和經(jīng)營。對于鄉(xiāng)村開發(fā)商來說，利用宅基地建設(shè)民宿也好、別墅或者私人會(huì)所也好，都不重要，重要的是集體建設(shè)用地和宅基地可以入市，可以用來建設(shè)、使用、經(jīng)營，是有價(jià)值或值得投資的資產(chǎn)，最重要的是有法律保證。

土地制度才是影響社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)村的最大因素，如果農(nóng)村沒有可建設(shè)用地，就意味著難有有價(jià)值的資產(chǎn)，純靠產(chǎn)業(yè)興旺和鄉(xiāng)村三產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，大多數(shù)都是在唱高調(diào)，無法落地。但對于社會(huì)資本來說風(fēng)險(xiǎn)太高，周期太長了。他們只會(huì)在村頭觀望，摩拳擦掌卻還是不敢踏入鄉(xiāng)村半步。。

因此，我們呼吁國家應(yīng)盡快完成農(nóng)村土地改革，加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，明確三權(quán)分置的法律意義和執(zhí)行細(xì)則。在這種時(shí)候，膽子和步子都應(yīng)該再大一些。同時(shí)，鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院也要告誡傳統(tǒng)地產(chǎn)商們，現(xiàn)在是進(jìn)軍鄉(xiāng)村的最佳時(shí)期，正是收割鄉(xiāng)村廉價(jià)閑置資產(chǎn)的大好機(jī)遇。因?yàn)閲艺叩娘L(fēng)向不會(huì)變，一定會(huì)在不久的將來圓滿完成農(nóng)村土地制度改革。將來一旦制度落地，像風(fēng)一樣的鄉(xiāng)村土地大開發(fā)時(shí)代也就又來了，土地成本將水漲船高，那時(shí)候再想一腳踏入鄉(xiāng)村，就姍姍來遲了。