近年來，休閑農(nóng)業(yè)迅速崛起，對農(nóng)業(yè)增值增效、農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收、農(nóng)村繁榮穩(wěn)定發(fā)揮重要的推動作用。而要發(fā)揮農(nóng)業(yè)休閑、觀光、旅游等功能，必須建設(shè)配套的商業(yè)和服務(wù)設(shè)施，勢必要涉及土地問題。

休閑農(nóng)業(yè)的拿地，是眾多休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游投資者關(guān)心的老大難問題。實際操作中，如何以較低的成本順利獲取土地使用權(quán)，是休閑農(nóng)業(yè)項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。土地成本是大頭，做休閑農(nóng)業(yè)，流轉(zhuǎn)或集中起來的土地，既是莊園主的主要財富，也是當(dāng)之無愧的主要風(fēng)險之一。做農(nóng)業(yè)，一不小心上百萬、上千萬就進(jìn)去了。拿地過程中要考慮的兩個要素：省錢、安全。

可作為休閑農(nóng)業(yè)用地的土地有哪些?
 

1.農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地

在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。殊不知這 不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無形中增加了開發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。

農(nóng)業(yè)部等部門《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂， 閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要 充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

2.農(nóng)村集體建設(shè)用地

農(nóng)村集體用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個人投資或集資，進(jìn)行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

主要包括：

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地

公共設(shè)施用地

農(nóng)村居民住宅用地

3.四荒地

主要包括：

依法歸我國農(nóng)民集體使用的“四荒地”

農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”

具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限 最長不得超過50年。

國家政策：2016年中央一號文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中 鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)， 對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè) 用地指標(biāo)給予傾斜。

4.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

指什么：指休閑農(nóng)業(yè)項目建設(shè)確有必要占用耕地時先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設(shè)用地。

轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過制定相應(yīng)的法規(guī)來規(guī)范。如：

數(shù)量上——異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。

質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。

5.其他方式

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)[2015]93號)提出， 對社會資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許 在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。
 

休閑農(nóng)業(yè)用地的限制有哪些?

1. 不得占用基本農(nóng)田

基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)?rdquo;、“保命田”，其重要程度不言而喻。 對于基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)”：

不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);

不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動;

不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);

不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;

不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國家重點建設(shè)項目除外)。

因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中 必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。

2. 不得超越土地利用規(guī)劃

各地區(qū)國土資源部門都會制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

該怎么做：休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對建設(shè)用地的要求。

3. 嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍

以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。

進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補平衡義務(wù)。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。

休閑農(nóng)業(yè)用地中如何規(guī)避這些限制?

目前常見的規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制的方法有：

用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);

以建設(shè)臨時生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;

修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;

修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;

以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳;

用可移動的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動。

但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了“擦邊球”，碰觸了土地使用政策的紅 線，從根上將不僅無法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險。還請大家注意!

最合法安全的方法就是通過立項審批，申請建設(shè)用地，這當(dāng)然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。

在休閑農(nóng)業(yè)拿地前，首先要確定自己土地的屬性，可以去當(dāng)?shù)氐膰了辆秩ゲ橥恋乩每傮w規(guī)劃，了解其土地的屬性，明確其土地使用條件和限制，如果是基本農(nóng)田就不允許進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)，如果是國家允許進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地類型，比如“四荒地”、農(nóng)村集體建設(shè)用地以及農(nóng)民宅基地等，其休閑農(nóng)業(yè)中的建設(shè)用地就會更容易得到審批。

此外，還要注意休閑農(nóng)業(yè)對于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和經(jīng)濟(jì)的帶動作用，對農(nóng)民就業(yè)增收帶動作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項目用地，會被列入土地利用總體規(guī)劃和年度計劃優(yōu)先安排，因此也更易得到更多的建設(shè)用地指標(biāo)。